De dónde salen los datos
Pisapis reúne los anuncios de las agencias inmobiliarias de Andorra y los convierte en cifras de mercado. Aquí contamos de dónde salen, qué hacemos con ellos y qué no pueden decir.
Los anuncios
Cada día recorremos las webs de las agencias inmobiliarias de Andorra y los portales donde publican, y guardamos sus anuncios: precio, superficie, habitaciones, parroquia, fotos y la agencia que lo publica. No anunciamos inmuebles propios ni intermediamos en ninguna operación: cada ficha enlaza con el anuncio original.
Guardamos también cada cambio de precio y el día en que un anuncio deja de publicarse. Así sabemos qué ha bajado y cuánto tiempo lleva algo a la venta, contado desde que empezamos a seguirlo.
Qué contamos y qué no
Las cifras de vivienda solo cuentan pisos, áticos y casas de entre 20 y 400 m². Dejamos fuera los anuncios sin precio o sin parroquia, los precios que no se sostienen para su operación —un alquiler de 14 € al mes, una venta anunciada como alquiler— y los traspasos de negocios publicados como vivienda.
Todas las cifras son medianas: el valor que queda en medio cuando se ordenan los anuncios de más barato a más caro. A diferencia de la media, la mediana no se deja arrastrar por unos pocos inmuebles de lujo.
El mismo piso, una sola vez
Muchas viviendas las anuncian varias agencias a la vez. Contarlas todas inflaría la oferta y mezclaría precios, así que antes de calcular nada agrupamos los anuncios del mismo inmueble y nos quedamos con uno, el más barato.
Solo decimos que dos anuncios son el mismo inmueble si lo podemos demostrar: que compartan una foto del inmueble —no un logotipo o un icono de la agencia— o que estén a menos de 150 metros y tengan la misma superficie, con un margen del 5 %. Si no, los tratamos como inmuebles distintos aunque se parezcan. Y cuando decimos que un piso está a dos precios en dos agencias, la regla tiene que cumplirla esa pareja concreta.
Bajadas y oportunidades
Un anuncio está «por debajo del mercado» cuando pide al menos un 20 % menos por metro cuadrado que la mediana de su tipo de inmueble en su parroquia.
«Bajo similares» lo compara con inmuebles parecidos de la misma zona: con una habitación más o menos y una superficie que no se aleja más de un 20 %. Solo lo decimos cuando hay al menos 30 comparables; con menos, la diferencia puede ser casualidad.
Lo que estas cifras no dicen
Son precios pedidos, no precios de venta. El Govern d'Andorra publica los de las escrituras, que suelen quedar por debajo porque incluyen pisos más antiguos y rebajas negociadas.
Solo vemos lo que se anuncia en internet: una venta que se cierra sin anuncio no aparece. Y el tiempo en el mercado se cuenta desde que empezamos a seguir cada anuncio, no desde el día en que se publicó.
Si ves un error
Un duplicado que no lo es, un precio mal leído, un anuncio de tu agencia que no debería estar: escríbenos y lo revisamos en [email protected].