D'où viennent les données
Pisapis rassemble les annonces des agences immobilières d'Andorre et les transforme en chiffres de marché. Voici d'où elles viennent, ce que nous en faisons et ce qu'elles ne peuvent pas dire.
Les annonces
Chaque jour, nous parcourons les sites des agences immobilières d'Andorre et les portails où elles publient, et nous enregistrons leurs annonces : prix, surface, chambres, paroisse, photos et agence. Nous ne publions pas de biens en propre et n'intervenons dans aucune transaction : chaque fiche renvoie à l'annonce d'origine.
Nous enregistrons aussi chaque changement de prix et le jour où une annonce disparaît. C'est ainsi que nous savons ce qui a baissé et depuis combien de temps un bien est en vente, compté à partir du moment où nous avons commencé à le suivre.
Ce que nous comptons, et ce que non
Les chiffres du logement ne comptent que les appartements, attiques et maisons de 20 à 400 m². Nous écartons les annonces sans prix ou sans paroisse, les prix qui ne tiennent pas pour leur type de transaction —un loyer de 14 € par mois, une vente annoncée comme location— et les cessions de fonds de commerce publiées comme logement.
Tous les chiffres sont des médianes : la valeur du milieu lorsqu'on classe les annonces de la moins chère à la plus chère. Contrairement à la moyenne, la médiane ne se laisse pas tirer par quelques biens de luxe.
Le même appartement, une seule fois
Beaucoup de logements sont annoncés par plusieurs agences à la fois. Les compter tous gonflerait l'offre et mélangerait les prix : avant tout calcul, nous regroupons les annonces d'un même bien et n'en gardons qu'une, la moins chère.
Nous ne disons que deux annonces sont le même bien que si nous pouvons le démontrer : elles partagent une photo du bien —pas un logo ni une icône de l'agence— ou se trouvent à moins de 150 mètres avec la même surface, à 5 % près. Sinon, nous les traitons comme des biens différents, même s'ils se ressemblent. Et quand nous disons qu'un appartement est à deux prix chez deux agences, c'est cette paire précise qui doit remplir la règle.
Baisses et opportunités
Une annonce est « sous le marché » lorsqu'elle demande au moins 20 % de moins par mètre carré que la médiane de son type de bien dans sa paroisse.
« Sous les biens similaires » la compare à des biens comparables de la même zone : une chambre de plus ou de moins et une surface qui ne s'écarte pas de plus de 20 %. Nous ne le disons qu'avec au moins 30 comparables ; en dessous, l'écart peut être un hasard.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Le Govern d'Andorra publie ceux des actes notariés, souvent plus bas parce qu'ils incluent des logements plus anciens et des rabais négociés.
Nous ne voyons que ce qui est annoncé en ligne : une vente conclue sans annonce n'apparaît pas. Et la durée sur le marché se compte depuis que nous suivons chaque annonce, pas depuis sa publication.
Si vous voyez une erreur
Un doublon qui n'en est pas un, un prix mal lu, une annonce de votre agence qui ne devrait pas y être : écrivez-nous et nous vérifions à [email protected].