D'on surten les dades
Pisapis reuneix els anuncis de les agències immobiliàries d'Andorra i els converteix en xifres de mercat. Aquí expliquem d'on surten, què en fem i què no poden dir.
Els anuncis
Cada dia recorrem els webs de les agències immobiliàries d'Andorra i els portals on publiquen, i en guardem els anuncis: preu, superfície, habitacions, parròquia, fotos i l'agència que el publica. No anunciem immobles propis ni fem d'intermediaris en cap operació: cada fitxa enllaça amb l'anunci original.
També guardem cada canvi de preu i el dia que un anunci deixa de publicar-se. Així sabem què ha baixat i quant temps fa que una cosa és a la venda, comptat des que la seguim.
Què comptem i què no
Les xifres d'habitatge només compten pisos, àtics i cases d'entre 20 i 400 m². Deixem fora els anuncis sense preu o sense parròquia, els preus que no s'aguanten per a la seva operació —un lloguer de 14 € al mes, una venda anunciada com a lloguer— i els traspassos de negocis publicats com a habitatge.
Totes les xifres són medianes: el valor que queda al mig quan s'ordenen els anuncis del més barat al més car. A diferència de la mitjana, la mediana no es deixa arrossegar per uns pocs immobles de luxe.
El mateix pis, un sol cop
Molts habitatges els anuncien diverses agències alhora. Comptar-los tots inflaria l'oferta i barrejaria preus, així que abans de calcular res agrupem els anuncis del mateix immoble i ens en quedem un, el més barat.
Només diem que dos anuncis són el mateix immoble si ho podem demostrar: que comparteixin una foto de l'immoble —no un logotip o una icona de l'agència— o que siguin a menys de 150 metres i tinguin la mateixa superfície, amb un marge del 5 %. Si no, els tractem com a immobles diferents encara que s'assemblin. I quan diem que un pis és a dos preus en dues agències, la regla l'ha de complir aquesta parella concreta.
Baixades i oportunitats
Un anunci és «per sota del mercat» quan demana com a mínim un 20 % menys per metre quadrat que la mediana del seu tipus d'immoble a la seva parròquia.
«Per sota de similars» el compara amb immobles semblants de la mateixa zona: amb una habitació més o menys i una superfície que no s'allunya més d'un 20 %. Només ho diem quan hi ha com a mínim 30 comparables; amb menys, la diferència pot ser casualitat.
El que aquestes xifres no diuen
Són preus demanats, no preus de venda. El Govern d'Andorra publica els de les escriptures, que solen quedar per sota perquè inclouen pisos més antics i rebaixes negociades.
Només veiem el que s'anuncia a internet: una venda que es tanca sense anunci no hi apareix. I el temps al mercat es compta des que comencem a seguir cada anunci, no des del dia que es va publicar.
Si veus un error
Un duplicat que no ho és, un preu mal llegit, un anunci de la teva agència que no hi hauria de ser: escriu-nos i ho revisem a [email protected].